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Os custos que "comem" o lucro de quem compra e vende imóveis
Publicado em 29/Jan/2013
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São Paulo – Com a alta de preços dos últimos anos, os imóveis residenciais diminuíram bastante sua capacidade de gerar bons retornos com aluguéis, ou mesmo com a valorização. Ainda assim, a alta nos preços dos usados em 2012 foi maior que a inflação em quase todas as regiões acompanhadas pelo Índice FipeZap, e o brasileiro continua encarando-os como investimentos sólidos e com proteção do poder de compra.

Em reportagens anteriores, EXAME.com já mostrou que alugar imóveis residenciais pode não ser um bom negócio em 2013, e que a compra de um imóvel usado, ainda que para morar, implica uma série de custos com a burocracia. Nesta reportagem você vai conhecer os custos envolvidos no processo de compra e venda de um imóvel, que podem ultrapassar um quarto do valor do investimento e corroer o lucro do proprietário.

Por se tratar de um procedimento trabalhoso e caro, a venda de um imóvel deve ser bastante ponderada. Para quem especula, isto é, compra e revende para ganhar com a valorização, os custos do processo podem ser proibitivos caso não seja possível repassá-los. Além dos custos obrigatórios na hora da compra – ITBI, registro e escritura – há outras despesas obrigatórias na hora da venda e taxas adicionais que podem ser cobradas se o imóvel tiver sido comprado na planta.

Tudo isso “come” uma boa parcela do eventual lucro, o que deve ser previsto na hora de anunciar o preço de venda. Contudo, se o imóvel ficar muito caro, será difícil encontrar um comprador. Veja a seguir as mais de dez taxas que podem encarecer o processo de compra e venda de um imóvel. Aqui há também simulações de custos em duas situações: para o imóvel comprado na planta e vendido na entrega das chaves e para a compra de um imóvel usado com revenda futura.

Taxas para compra de imóveis novos: pagas por quem compra o imóvel ainda na planta ou já pronto diretamente da incorporadora

Embora não sejam obrigatórias, às vezes essas taxas podem ser incluídas por meio de cláusulas contratuais, o que requer atenção especial do comprador do imóvel. Primeiro porque esses custos nem sempre são incluídos no valor que vem na escritura. Neste caso, o valor do imóvel declarado à Receita será menor do que o que foi efetivamente pago, o que aumentará o imposto de renda sobre o ganho de capital na hora de vender o bem. Isso ocorre porque, com exceção da corretagem, essas taxas não podem ser deduzidas da base de cálculo do IR sobre o ganho de capital quando cobradas à parte.

Em segundo lugar porque, de acordo com Carlos Eduardo Fujita, sócio do escritório Turci Advogados, todas essas taxas são questionáveis na Justiça. O comprador, porém, deve ponderar se os custos e a demora de um eventual processo valem a pena ou se é melhor pagá-las de uma vez e tentar repassar a despesa na hora de vender o imóvel.

1) Taxa de cessão de contrato, também conhecida como “taxa de repasse”, “taxa de transferência”, “taxa de renúncia do exercício de preferência”, entre outros nomes:

Custo: variável, até 3,5% do valor do imóvel.
Quem cobra: a incorporadora.
Quando é cobrada: quando o primeiro comprador do imóvel o revende antes de quitar o saldo devido à incorporadora, isto é, repassa o contrato e o saldo devedor a um terceiro.
Por que é cobrada: em tese, a incorporadora tem direito de preferência de recompra do imóvel que vendeu. Para abrir mão dele, ela cobra essa taxa, já prevista no contrato de compra e venda, mas paga efetivamente apenas na hora em que o imóvel é revendido. Até a entrega das chaves, o comprador ainda não é efetivamente dono do imóvel, pois tem um saldo devedor junto à incorporadora. Se a revenda é realizada ainda nesse estágio em que o financiamento ainda não foi transferido para um banco, na prática o saldo devedor é transferido para um segundo comprador.

Lista de Imóveis
Listando de 1 até 10, em 831
Plano e Estação Giovanni Gronchi | 1 dormitório | Casa verde e amarela
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Plano&Parque do Nabuco | 1 e 2 dormitorios | Casa Verde e Amarela
Residencial » Apartamento
Consulte o Valor Imóvel para Venda Rua Manoel Soares de Oliveira, N°: 51, Cupecê, São Paulo, São Paulo, Brasil 1 ~ 2 Dormitório(s) , 1 Banheiro(s) , 1 Sala(s) , Útil: 25,00 ~ 32,00m²
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Plano e Alto do Jaraguá | Casa verde e Amarela | 2 dormitórios
Residencial » Apartamento
R$ 171.000 Vendas a partir de Av doutor felipe pinel , N°: 3581, Jaraguá, São Paulo, São Paulo, Brasil 2 Dormitório(s) , 1 Banheiro(s) , 1 Sala(s) , Útil: 32,00m²
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Sintonia Ibirapuera
Residencial » Apartamento
R$ 1.282.181 Vendas a partir de CEP: 04016-030, Rua França Pinto, N°: 1100, Vila Mariana, São Paulo, São Paulo, Brasil 2 ~ 3 Dormitório(s) , 3 ~ 4 Banheiro(s) , 2 ~ 3 Suíte(s) , 2 Vaga(s) , Privativo: 85,69 , Total: 1.984,00 , Útil: 85,69
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Gracia Morumbi
Residencial » Apartamento
R$ 426.700 Vendas a partir de CEP: 05726-100, Rua Francisco José da Silva, N°: 287, Morumbi, São Paulo, São Paulo, Brasil 2 Dormitório(s) , 2 Banheiro(s) , 1 Suíte(s) , 1 Vaga(s) , Privativo: 56,51 , Total: 56,51 , Útil: 56,51
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Natureza Clube Morumbi
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R$ 323.900 Vendas a partir de CEP: 05734-080, Rua Celso Ramos, N°: 255, Morumbi, São Paulo, São Paulo, Brasil 2 Dormitório(s) , 1 Banheiro(s) , 1 Vaga(s) , Privativo: 48,81 , Total: 48,81 , Útil: 48,81
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Passeio Morumbi
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R$ 353.600 Vendas a partir de CEP: 05728-030, Rua Carvalho de Freitas, N°: 497, Morumbi, São Paulo, São Paulo, Brasil 2 Dormitório(s) , 1 Banheiro(s) , 1 Vaga(s) , Privativo: 49,76 , Total: 49,76 , Útil: 49,76
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JGDQG 216 Casa CA0143RETF
Residencial » Casa
R$ 3.840.000 Vendas a partir de CEP: 05609-000, Rua Doutor Queirós Guimarães, N°: 216, Jardim Guedala, São Paulo, São Paulo, Brasil 4 Dormitório(s) , 8 Banheiro(s) , 4 Suíte(s) , 4 Vaga(s) , Privativo: 400,00 , Total: 400,00 , Útil: 400,00
Casa em estilo clássico com muros encobertos por altos pinheiros e heras onde dará acesso ao imponente hall de entrada, muitos detalhes no acabamento, excelente planta, amplos espaços internos e externo. Outro ponto forte é o pé direito alto, várias salas, incluindo uma confortável e ampla sala intima de TV ou home (piso intermediário). O espaçoso living com lareira compõem com muito conforto um ambiente social espetacular. Salas com lindos janelões e portas balcão dando farta...
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Mundo Apto Pacaembu
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R$ 215.000 Vendas a partir de CEP: 01155-040, Rua Alameda Olga, N°: 180, Barra Funda, São Paulo, São Paulo, Brasil 1 ~ 2 Dormitório(s) , 1 Banheiro(s) , Privativo: 24,00 ~ 63,28 , Total: 1.234,68 , Útil: 24,00 ~ 63,28
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Mundo Apto Praça da Sé
Residencial » Apartamento
R$ 190.000 Vendas a partir de CEP: 01512-000, Rua Conde de Sarzedas, N°: 135, , São Paulo, São Paulo, Brasil 1 ~ 2 Dormitório(s) , 1 Banheiro(s) , Privativo: 24,29 ~ 33,55 , Total: 1.250,00 , Útil: 24,29 ~ 33,55
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